贾康：新一线二线三线城市的发展潜力将释放城镇化红利

2 月 21 日消息，在近期的快手理想家房产大会上，华夏新供给经济学研究院创始院长贾康发表了《关于房地产发展的几点认识》主题演讲。贾康认为，中国房地产行业复苏已经成为一个主基调，在此之下，新一线、二线、三线城市可以概括为有新兴市场发展机会的中心区域，是中国经济社会成长性的体现过程中，具有中长期发展潜力的空间，将使城镇化的红利得到释放。

贾康表示，经济工作会议以后，金融"二十条"等下发，表明房地产业界在政策上暖风频吹。2023 上半年总体上经济回暖将加速，二季度指标会进一步提振市场信心，改善预期，助推三、四季度中国经济景气水平，为 2023 年新局面的进一步打开，提供很好的客观条件。

在这个大趋势和主基调之下，贾康指出，总体而言，中国房地产业界"冰火两重天"格局中将会是"火"的一边率先回暖的同时，也不排除部分地方还会继续困难。因此，各个具体城市、各个具体地方辖区，一定要具体考察分析、具体讨论，不可能有一个统一的解决方案。

"从结构特征来看，以杭州为代表的新一线城市概念，还有其后逻辑有相通之处的新二线、新三线城市概念，在中国经济社会成长性的体现过程中，它们具备经济学研究者非常关注的中长期发展潜力，可以被概括成为有新兴市场发展机会的中心区域。国内的中心区域，首先落在建成区的概念上，全中国总计将近 700 个建制性大中小城镇，这里边蕴含着可注重的发展机遇、理财机会。"贾康说。

贾康还进一步强调，在三线及以下的市县镇、农村地区，短视频平台已经在用现代信息技术、用年轻人喜欢的方式，为社会服务连接供需，推进其美好生活愿望得到实现。面对全局的发展，需要进一步结合中央强调的乡村振兴、城乡一体化，跟上整个经济的回暖，抓住机遇。这是今年能看到的主导方向。

而在房地产投资层面，贾康表明，房产以后会越来越归属老百姓过日子的"大项耐用消费品"有效供给，但是从房地产市场总体来看，不能够理解为房地产完全消失它的投资属性。

贾康解释，如果按照中央特别强调的"房住不炒"，隐含的逻辑，是满足人民美好生活需要的住房，随着房地产业界基础性制度建设打造长效机制，落在尽可能地遏制住炒作之后，把住宅为代表的不动产，表现为老百姓人民群众"大项耐用消费品"的供给，落在"房子是用来住"的主要目的上。这样按照中央的精神，更好地体现防范和抑制市场有可能出现的扭曲，特别是老百姓不满意的泡沫化偏向，希望 2023 年以后结合着基础性制度建设，能够使得市场越来越带有长期健康发展特征。但与此同时，贾康也不否认房子还会有一定的"投资属性"。"老百姓有了住房，拿住房做抵押，就可以取得贷款；拿了贷款资金就可以进行下一轮创业，当然就有了金融属性以支持投资。并且在整个房地产有效供给里，还必须有商业性租房市场和整个市场相配套，形成必要的多样化结构特征。全球也都是这样，只是这种商业化住房市场不能过于发达，不能动不动被人炒起来。"

最后，贾康还提到了美国房产市场单边代理经纪人模式对国内的参考意义。

据了解，单边代理经纪人模式是买卖双方各自拥有自己的经纪人，各为一方做代理，成交之后各自收佣金。这适合于法治化程度较高的社会环境，形成细致服务，买卖双方不直接见面，所有问题都在两方经纪人之间摆平（其实还都要聘用律师等专业人士），有利于规避风险和后续可能的纠纷。而国内流行的是一个中介一手托两家，撮合买卖双方成交。

贾康认为，在中国法治化的发展道路上也不排除向单边代理模式这种演变，并且已经有了一些类似的现象。贾康以专业房产主播这类新职业现象为例，主播需要获得自己粉丝的信任，是自身发展的关键，这自然而然形成了一种内在驱动力，要千方百计地体现自己对于粉丝的忠诚、服务耐心、周到、细致，消除信息不对称。换句话说，这就是以提高对买方服务质量形成共存共荣的演变。这种现象可以认为也有专业房产主播为买方服务的单边特征。

贾康在接受第一财经电视台采访中表示，"直播卖房"模式在中间城市"潜力比较大"，"业界越来越意识到其在下沉市场中的重要作用，在中国几百个三四线城市中，大多数城市都有非常明显值得开拓的空间。"